Spoločným majetkom bytového domu je to, čo? Údržba a opravy spoločného majetku bytového domu

Bytové domy majú významnú oblasťsúvisiace so spoločným majetkom. Aké je to konkrétne použitie? Ako sa občania rozhodujú v súvislosti so zachovaním spoločného majetku?

Čo znamená spoločné vlastníctvo v dome?

V súlade s právnymi aktmi prijatými v roku 2006Ruská federácia, spoločný majetok bytového domu, je spoločným zdrojom majiteľov bytov, ktorí sa nachádzajú v objekte. Hlavné prvky tejto infraštruktúry môžu byť zastúpené v širokom rozsahu. Zvyčajne ide o priestory, ktoré neobsahujú byty, rovnako ako:

- objekty používané na údržbu niekoľkých miestností v dome

- vykládky;

- výťahy;

- chodby;

- podkrovia;

- technické podlahy a pivnice;

- rôzne inžinierske komunikácie;

- strechy;

- konštrukcie, ktoré vykonávajú oplotenie, nosnú funkciu;

- rôzne typy zariadení umiestnených v dome mimo apartmánov;

- pozemok, kde sa nachádza dom, rastliny, ktoré sú na ňom vysadené, prvky zlepšenia, ktoré sa nachádzajú na ňom.

Základné predpisy upravujúceprávne vzťahy v tejto oblasti - zákon o bývaní, ako aj vládnym nariadením z 13. augusta 2006 č. 491. Vo všeobecnosti sa odvolávajú na ustanovenia RF RF. Vo veciach obsahu príslušných predmetov je potrebné prečítať už spomínaný vládny dekrét. Spoločný majetok bytového domu je charakterizovaný veľkým počtom odtieňov, pokiaľ ide o používanie a údržbu.

Študujeme ich.

Vlastnosti využívania všeobecných zdrojov domu

Majitelia príslušných priestorov používajúv súlade s federálnymi právnymi predpismi Ruskej federácie. Zmena hodnoty spoločného majetku domu je možná len so súhlasom všetkých vlastníkov tejto infraštruktúry. Okrem toho je možné preniesť príslušné priestory do vlastníctva iných osôb. Najdôležitejšie je, že pri vykonávaní takýchto právnych vzťahov sa dodržiava kritérium - spoločné vlastníctvo majiteľov priestorov bytového domu môže byť prevedené do užívania len vtedy, ak tento postup neporušuje práva a záujmy občanov a organizácií.

Pozemky, na ktorých sa nachádzajú obytné budovypredmety môžu byť prenesené na obmedzené použitie iným osobám. Ak pred prijatím právnych predpisov upravujúcich používanie všeobecných domácich zdrojov tieto oblasti už používa niekto, prístup k nim nemožno poprieť. Nové zaťažovacie zariadenie je inštalované v súlade s dohodou medzi majiteľmi bytov a osobou, ktorá bude túto lokalitu využívať. Možné spory v rámci týchto právnych vzťahov sa riešia na súde.

Vlastnosti obsahu všeobecných domových objektov

Teraz skúmame spôsob, akým sa udržiava spoločný majetok v bytovom dome.

V súlade so zákonmi v oblasti bytového právaRuská federácia, majitelia bytov znášajú náklady na spoločné riešenie problému. Podiel týchto nákladov pripadajúcich na konkrétneho vlastníka sa určuje na základe podielu na spoločnom majetku, ktorý vlastní. Aj keď vlastník bytu v ňom nežije, musí zaplatiť za údržbu spoločného majetku v bytovom dome. Ak osoba nepoužíva výťah, napríklad z toho dôvodu, že býva v 1. poschodí, musí zaplatiť zodpovedajúci prvok infraštruktúry obytného zariadenia.

Špecifický zoznam činností tvoriacichobsah spoločných zdrojov v dome závisí od charakteristík konkrétneho obytného objektu, klimatických podmienok, v ktorých sa nachádza. Spravidla zahŕňajú:

- Pravidelná prehliadka nehnuteľnosti, ktorú vykonávajú majitelia bytov a iné zodpovedné osoby, aby zistili nedostatky v štruktúre predmetov;

- zabezpečenie funkčnosti systémov napájania;

- vykonávanie čistenia a sanitárno-hygienického ošetrenia priestorov, pozemku, na ktorom sa nachádza dom;

- odstránenie odpadu a odpadu spôsobeného prácou firiem, ktoré používajú rôzne miestnosti v dome;

- uplatňovanie protipožiarnych opatrení stanovených právnymi predpismi Ruskej federácie;

- starostlivosť o rastliny vysadené na pozemku, ktorý susedí s domom;

- údržba prvkov zlepšenia umiestnených na príslušnom území;

- realizácia súčasnej opravy zariadení, ich príprava na prevádzku v danej sezóne;

- implementácia opatrení zameraných na zlepšenie energetickej účinnosti obytnej budovy.

Treba poznamenať, že zoznam činností, ktoré tvoria údržbu a opravy spoločného majetku bytového domu, nezahŕňa:

- zabezpečenie funkčnosti dverí v apartmánoch patriacich obyvateľom - vonkajšie a vnútorné okná;

- otepľovanie balkónov;

- výmena skla;

- starostlivosť o pozemky, ktoré nie sú zahrnuté v štruktúre spoločného majetku vrátane výsadby.

Tieto úlohy riešia majitelia apartmánov.

Medzi hlavné činnosti vykonávané v rámci používania spoločného majetku patrí oprava. Môže to byť súčasné a hlavné. Študujeme jeho vlastnosti.

Oprava všeobecných stavebných objektov

Oprava sa vykonáva v súlade s rozhodnutímmontáž majiteľov. Súčasný je navrhnutý tak, aby zabránil opotrebeniu a tiež zachoval funkčnosť predmetných objektov. Oprava spoločného majetku v bytovom dome zahŕňa výmenu alebo rekonštrukciu jednotlivých prvkov infraštruktúry bytu. Vyrába sa aj vtedy, keď uplynie životnosť príslušných objektov.

Súčasná (ako aj kapitálová) oprava generálanehnuteľnosť v bytovom dome môže vykonávať správcovská spoločnosť, ak je táto povinnosť na nich stanovená rozhodnutiami vlastníkov. Účasť na týchto právnych vzťahoch je výlučnou právomocou majiteľov bytov. Obyvatelia tiež stanovujú obsah a časový plán na opravu spoločných zdrojov v dome.

Berieme na vedomie, že správcovské spoločnosti sú povinnévykonávať súčasnú a naliehavú prácu potrebnú na zachovanie funkčnosti objektov, a to aj vtedy, ak zmluva s vlastníkmi nestanoví konkrétny zoznam príslušných prác. Majitelia bytov na financovanie týchto aktivít tvoria fond na rekonštrukciu spoločného majetku bytových domov. Zvážte jeho špecifiká.

Využívanie fondu spoločných fondov majiteľov bytov

Príslušný fond je hosťovanýšpeciálny účet. Otvára sa v úverovej a finančnej organizácii, ktorá má právomoc vykonávať príslušné transakcie. Prostriedky umiestnené na samostatnom účte, ktoré vlastnia majitelia bytov, sa preto používajú na účely kapitálových opráv zdrojov.

Vytvorenie príslušného fonduna úkor príspevkov nájomcov, ako aj úroky z týchto súm spôsobom stanoveným zákonom. V niektorých prípadoch je tiež možné, aby banka nahromadila úroky z umiestnenia finančných prostriedkov na príslušný účet. Generálny fond je rozdelený medzi majiteľov bytov v pomere k výške ich príspevkov.

Vlastníctvo týchto fondovpatrí vlastníkovi konkrétneho obydlia. Ak osoba predáva byt, potom sa aj jeho kupujúci stáva vlastníkom podielu vo fonde generálneho opravy. Stojí za zmienku, že majitelia finančných prostriedkov na samostatnom účte nie sú oprávnení ich používať na iné účely, ako je prepracovanie všeobecných zdrojov v dome.

Teraz skúmame, ako sa konajú udalostipodľa ktorého majitelia stanovili pravidlá pre údržbu spoločného majetku v bytovom dome. Hovoríme o stretnutiach valného zhromaždenia vlastníkov bytov.

Stretnutie valného zhromaždenia vlastníkov bytov: charakteristiky podujatia

Valné zhromaždenie vlastníkov nebytových priestorov v BratislavePodľa zákonov v oblasti bytového práva Ruskej federácie - hlavné telo domu. V skutočnosti je to aj stretnutie v rovnakom čase, a preto ho možno považovať za udalosť. Stretnutie majiteľov má program a zahŕňa vytvorenie zoznamu rozhodnutí prijatých hlasovaním.

Spoločným majetkom bytového domu sú objekty, ktoré podľa výsledkov stretnutia majiteľov bytov môžu byť:

- rekonštruované;

- doplnený prístavbami na rôzne účely;

- opravené - vrátane pri použití fondu kapitálovej opravy.

Na zasadnutí valného zhromaždenia vlastníkov bytov sa môžu prijímať rozhodnutia:

- o vytvorení fondu generálneho opravy;

- o príspevku k prepracovaniu - v porovnaní s minimálnou úrovňou;

- o voľbe občana, ktorý otvorí osobitný účet príslušného fondu a vykoná operácie na tomto účte;

- o voľbe banky, ktorá bude slúžiť finančným transakciám súvisiacim s vysporiadaním vlastníkov bytov s poskytovateľmi služieb na udržanie spoločných zdrojov;

- na prijatie HOA, UK alebo inej príslušnej organizácie pôžičiek na generálnu opravu v dome;

- o registrácii záruk na vykonávanie takýchto finančných transakcií;

- o využívaní pôdy susediacej s domom;

- o používaní predmetov patriacich k všeobecným zdrojom domu, tretími stranami - napríklad na účely reklamy;

- o zmocnení osôb podieľajúcich sa na podpise zmlúv o používaní predmetov;

- na implementáciu informačných systémov v rámci interakcie majiteľov bytov, ako aj na identifikáciu osôb oprávnených využívať takéto technologické riešenia;

- o postupe financovania nákladov spojených so zriadením stretnutí za účasti Trestného zákona, HOA alebo inej príslušnej organizácie;

- o voľbe mechanizmov domácej kontroly;

- potreba zachovania majetku.

Budeme skúmať, ako sa dajú uskutočniť príslušné stretnutia.

Formuláre a spôsob konania stretnutí majiteľov bytov

Uvažovaná udalosť sa môže konať:

- vo forme osobného hlasovania - keď sa majitelia osobne zúčastňujú na ňom osobne, diskutujú o nich a rozhodujú o nich;

- neprítomným hlasovaním obyvateľov - spôsobom predpísaným regulačnými aktmi Ruskej federácie;

- v zmiešanej forme.

Taktiež boli zriadené regulačné akty Ruskej federácieporadie udalosti. V prvom rade zákon stanovuje frekvenciu, s akou sa majú konať schôdze, a stanovuje, ako majitelia domov používajú spoločný majetok bytového domu. Toto je veľmi dôležité kritérium, pokiaľ ide o efektívnosť riadenia príslušných objektov.

Takže predmetné stretnutia musiasa musia konať raz ročne, ak nie je ustanovené inak miestnymi normami stanovenými majiteľmi bytov. Okrem hlavného stretnutia vlastníkov sa môžu uskutočniť mimoriadne udalosti spojené s diskusiou o rôznych aspektoch riadenia domu. Môžu byť iniciované ľubovoľným občanom spomedzi majiteľov bytov.

Uznávané valné zhromaždenie vlastníkovlegitímne, ak bude dodržané kvórum. V súlade so zákonmi o bývaní Ruskej federácie by malo byť 50% z celkového počtu hlasov. Ak nie je splnené kvórum, koná sa ďalšie valné zhromaždenie.

Ak sa niektorý z majiteľov bytov rozhodolAk sa napríklad začne diskutovať o otázke, ako by sa súčasná údržba spoločného majetku mala vykonávať v bytovej budove, mimoriadnym spôsobom by mala informovať ostatných nájomníkov o svojej iniciatíve 10 dní pred príslušným stretnutím. Osoba by mala zasielať informácie o podujatí susedom písomne ​​alebo poslať správy o stretnutí majiteľov bytov na špeciálnych stánkoch. Tento dokument by mal obsahovať:

- informácie o iniciátorovi mimoriadneho stretnutia vlastníkov;

- údaje o forme stretnutia;

-dátum, miesto a čas udalosti;

- hlavné témy programu schôdze vlastníkov;

- postup pre štúdium majiteľov bytov s informáciami, ktoré sa budú brať do úvahy na stretnutí.

Majitelia apartmánov majú 10% hlasov a viacna stretnutiach môže požiadať o prijatie valného zhromaždenia na trestný zákonník alebo na HOA. Toto odvolanie musí byť podané písomne ​​a zahŕňať body programu. Trestný zákonník alebo HOA musia do 45 dní po doručení príslušného dokumentu, najneskôr však do 10 dní pred valným zhromaždením, informovať obyvateľov o príslušnej udalosti.

Takéto iniciatívy sa môžu tiež spájaťdiskutovať o nuansách, ktoré charakterizujú opravu spoločného majetku v bytových domoch, alebo napríklad o použití generálneho opravného fondu. Iniciátorom príslušnej schôdze môže byť samotná správcovská spoločnosť alebo partnerstvo vlastníkov. Zároveň sa do programu zapíšu aj otázky, ktoré sú zvyčajne v kompetencii stretnutia vlastníkov bytov.

Pozrime sa teraz na to, ako rozhodujú vlastníci domov.

Vlastnosti rozhodovania na stretnutiach majiteľov domov

Ako sme uviedli vyššie, realizácia aktivítspojené s udržiavaním všeobecných zdrojov v dome, vykonané na základe výsledkov hlasovania na schôdzi majiteľov bytov Príslušné rozhodnutia prijímajú majitelia vo všeobecnom prípade väčšinovým hlasovaním, ale niekedy je potrebná podpora dvoch tretín obyvateľov v konkrétnej veci.

Vlastnosti hlasovania na stretnutí majiteľov bytov

Bude to užitočné naučiť sa akoHlasovanie sa uskutočňuje o bodoch programu príslušných schôdzí. Napríklad, pokiaľ ide o postupy, ako je prepracovanie spoločného majetku bytových domov alebo výdavkových finančných prostriedkov, ktoré sa majú použiť na vhodné účely. Hlasovanie na schôdzi majiteľov bytu sa môže uskutočniť osobne alebo prostredníctvom zástupcu, ktorý koná na základe splnomocnenia. Každý majiteľ má počet hlasov úmerný jeho podielu na vlastníctve zdieľaných zdrojov v dome. Informácie o osobách zúčastňujúcich sa na hlasovaní sa uvádzajú v zápisnici zo stretnutia vlastníkov bytov.

Výsledky hlasovania na stretnutí vlastníkovapartmány sú zaznamenané v špeciálnych protokoloch, ktoré sú oficiálnymi dokumentmi. Ich vypracovanie a uplatňovanie v nich obsiahnutých ustanoveniach môže mať právne dôsledky.

Registrácia výsledkov stretnutia vlastníkov

Kópie príslušných protokolov musia byťpredložené oprávneným občanom do Trestného zákona, Združenia vlastníkov domov alebo inej príslušnej organizácie do 10 dní po stretnutí vlastníkov bytov. Trestný zákonník, Združenie vlastníkov domov alebo iná štruktúra musí zaslať protokol do regulačných orgánov do 5 dní od prijatia označeného dokumentu. Ak tieto vládne agentúry dostanú 2 alebo viac zdrojov zodpovedajúceho typu počas troch po sebe nasledujúcich mesiacov, mali by iniciovať neplánovanú kontrolu činností občanov súvisiacich so správou domu. Ak napríklad nájomníci aktívne diskutujú o tom, aké služby na udržanie spoločného majetku bytového domu by mali tvoriť opatrenia na zachovanie príslušných zariadení, príslušné štátne orgány môžu skontrolovať, ako legitímne pôsobia občania pri riešení takýchto problémov.

Zápis z rokovania majiteľov bytov by nemalobsahujú rozhodnutia o otázkach, ktoré nie sú zahrnuté v programe podujatia. O výsledkoch stretnutia majiteľov bytov sú obyvatelia informovaní do 10 dní od vydania príslušného dokumentu. Spravidla - umiestnením na špeciálne stánky. Protokoly, ktoré zaznamenávajú výsledky stretnutia majiteľov bytov, sú uložené na mieste, ktoré určujú samotní nájomníci. Zápisnica zo stretnutia vlastníkov, ktorou sa riadi spôsob, akým by sa mala používať spoločná budova bytu, je zdrojom noriem, ktoré sú povinné pre všetkých nájomcov, za predpokladu, že otázky, ktoré sa na programe schôdze zaoberajú, spadajú do kompetencie príslušného riadiaceho orgánu.

Rozhodnutia o skutočnosti stretnutia vlastníkovbytov, možno odvolať majitelia domov na súde. Napríklad, ak by jeden z občanov nebol spokojný so spôsobom, akým bol určený postup pre čerpanie finančných prostriedkov určených na opravu spoločného majetku bytového domu bez jeho účasti, alebo ak hlasoval proti a porušil jeho práva. Človek sa môže obrátiť na súd v lehote 6 mesiacov od momentu zoznámenia sa s rozhodnutím schôdze vlastníkov nehnuteľnosti.

Preto celková vlastnosť vlastníkov v roku 2009bytový dom by mal byť použitý so zohľadnením záujmov každého nájomcu. Má právo vyjadriť ich osobne - na stretnutiach majiteľov bytov alebo na súde.