Pridelenie bytu v novej budove. Výhody a nevýhody nadobúdania nového bývania na základe zmluvy o postúpení

V poslednom desaťročí došlo k aktívnej účastirozvoj bývania. Okrem samotného bývania môže byť právo na nehnuteľnosť v rozostavanom dome predmetom predajných transakcií. Bolo objavené nové typu investícií - nákup bytov v nových budovách v počiatočných etapách výstavby budov. Predaj bytov v nových budovách je v tomto prípade možný podľa zmluvy o postúpení.

Priradenie - čo to je?

Osoba, ktorá uzatvorí zmluvu o vlastnom imaní so stavebnou spoločnosťou, získava primárne práva k nehnuteľnostiam, ktoré môžu byť prevedené aj na tretiu stranu.

Čo znamená prevod apartmánu v novej budove? Tento koncept sa nazýva transakcia na prevod týchto práv. Ona sa nazýva aj cession. Účastníci transakcie - predávajúci a kupujúci - sa označujú ako postupujúci a nadobúdateľ.

Tretia strana je tudeveloper, pretože zmluva o postúpení bytu zahŕňa prevod práv a povinností vo vzťahu k nej. Po vykonaní zmluvy rozhodne o všetkých sporných bodoch nadobúdateľ s developérom. Charakteristickým znakom tohto typu nákupu a predaja nehnuteľností je to, že transakcia môže byť vykonaná pred uvedením do prevádzky a podpísaním listiny o prevzatí. Zmluva o cene je platná predtým, ako bude nová budova uvedená do prevádzky.

Preradenie bytu v novostavbe: typy

Existujú dva druhy transakcií na prevod nehnuteľností.

Prvý typ je založený na dohode o vlastnom imaníúčasť na výstavbe obytného domu. Zadávateľ má právo predávať bývanie až po tom, čo zaň zaplatil. V praxi existujú aj situácie, keď záväzky týkajúce sa splácania dlhov sú prevedené na kupujúceho. Pred uvedením domu do prevádzky môžu byť takéto zmluvy uzatvárané opakovane.

Druhý typ je založený na predbežnej dohode.nákup a predaj. Zostatok sa prevedie v plnej výške na kupujúceho. Tento typ transakcie neupravuje prevod nehnuteľností od predávajúceho kupujúcemu. Význam zmluvy spočíva v tom, že strany budú v budúcnosti povinné vypracovať zmluvu o postúpení. Ak je zmluva ukončená, vyplatená hotovosť sa vráti kupujúcemu.

Stavebné spoločnosti sú kategoricky proti podpisu takýchto zmlúv z niekoľkých dôvodov:

• Vyňať možnosť ďalšieho ďalšieho predaja nehnuteľností.
• Investori predávajú byty za nižšie ceny.
• Opätovné vydávanie práv je náročný a zdĺhavý proces.

Proces registrácie

Prevod apartmánu v novej budove je viacstupňový proces pre kupujúceho aj predávajúceho.

Predávajúci musí:

• Oznámte svoj zámer stavebnú spoločnosť.
• Získajte formálny súhlas od developera (na vydanie povolenia, spoločnosti berú veľa peňazí).
• Získajte certifikát od vývojára o absencii dlhov.
• Získajte extrakt z USRR.
• Vydať notársky súhlas od manželského partnera na predaj nehnuteľnosti.
• Dostaňte oficiálne potvrdenie o splatení dlhu v banke.

Od kupujúceho sa vyžaduje iba vydanie súhlasuod manžela kúpiť bývanie, a potom podpísať dohodu o prevode bytu. Vzorka je zvyčajne k dispozícii od vývojára a môže byť tiež stiahnutá z verejnej domény na internete. Uzavretie zmluvy sa uskutočňuje v kancelárii stavebnej firmy alebo v advokátskej kancelárii. Registrácia sa môže uskutočniť v ktoromkoľvek MFC alebo v rozdelení spoločnosti Rosreestr. V čase uzavretia zmluvy je prítomnosť zástupcu registračného orgánu a obidvoch strán transakcie povinná. Tiež predávajúci zaplatí štátny poplatok za registráciu dokumentu. Do 10 pracovných dní je zmluva zaregistrovaná.

Dôležité body

Predaj bytov v nových budovách podľa zmluvy o postúpení na prvý pohľad sa javí ako jednoduchý a zrozumiteľný postup. Sú momenty, ktorým treba venovať osobitnú pozornosť.

Bez tretej strany a konkrétne pre vývojára sa transakcia nemôže uskutočniť. Ak sa byt predáva na prevod na hypotéku, účasť požičiavajúcej banky je tiež potrebná.

Stavebná spoločnosť môže požadovaťje predávajúci veľmi veľký záujem o transakciu. Bohužiaľ, nemožno bojovať proti takémuto svojvoľnosti, pretože takéto činy nie sú upravené zákonom.

Predané nehnuteľnosti by nemali byť zaťažené.

riziká

Transakcia je všeobecne považovaná za bezpečnú, pretože sa vykonáva pod dohľadom orgánu štátnej evidencie. Existujú však riziká pre kupujúceho.

Zmluva musí špecifikovať celkové náklady.byt. V prípade nárokov sa táto suma vráti kupujúcemu. Ak dokument neoznačuje výšku transakcie, považuje sa za neplatnú.

Ten istý byt môže byť opakovanepredávané priradením, takže sa musíte oboznámiť s celou históriou takýchto transakcií. Zmluva o postúpení nie je potrebné zaregistrovať. Transakcia bude zabezpečená, ak ju zaregistrujete. Platba sa uskutoční po obdržaní balíka dokumentov kupujúcim.

Obvykle po tom, čo sa držiteľ práva dozvieplatobnej neschopnosti stavebnej organizácie by mal byť predaj bytov na úlohe. V takom prípade kupujúci nebude môcť získať ani časť peňazí zaplatených na súde.

Uvažuje sa o pridelení bytu v novej budoveneplatné, ak predávajúci neposkytol výpis z banky, písomné povolenie od banky a developera, ako aj pri nižšej hodnote nehnuteľnosti. Transakcia je tiež neplatná, ak je zmluva vykonaná v období, keď je developer oficiálne vyhlásený v konkurze.

Je možné zadanie zmluvy "zadné číslo"

Prenos práv na nehnuteľnosti je nemožný poako bola podpísaná zmluva o prevzatí alebo keď už bola dokončená transakcia nákupu a predaja. Predaj sa môže uskutočniť, ak predávajúci už získal vlastníctvo nehnuteľnosti. Často prechádza značné množstvo času medzi doručením nehnuteľnosti a prevzatím vlastníctva. Predtým, ako primárny investor dostane vlastníctvo bytu, môže preniesť svoje práva - znovu vystaviť dokumenty spätne. Ak sa priradenie uskutočňuje na základe zmluvy o účasti na výstavbe, môžete zmeniť dátum prijatia aktu. V prípade predbežnej zmluvy môžete zmeniť dátum uzatvorenia hlavného dokumentu.

zdanenie

Zadávateľ podľa daňového poriadku musí zaplatiť daňpredaj nehnuteľností. V tomto prípade je daň z príjmov vo výške 13 percent predmetom sumy, ktorá je rozdielom medzi nákladmi na bývanie pre DDU a na postúpenie. Napríklad, ak bol byt od developera zakúpený za 2 000 000 a predal ho na základe pridelenia za 2 100 000, daň sa vyberá na 100 000. Preto musíte zaplatiť daň vo výške 13 000.

goodies

Nákup bytu podľa zadania je jeden zmoderné typy investícií. V počiatočných fázach výstavby sa byty predávajú za nižšie náklady (niekedy o 5-20% lacnejšie ako v spoločnosti) ako v hotových dome. To je jedna z príležitostí na záchranu pri nákupe domu.

Pre osoby, ktoré uzavreli zmluvu o výmene akciíúčasť, prevod je jedinou možnosťou, ako nestratiť investované peniaze v prípade, že má nepredvídané okolnosti a chce ho vrátiť. Ukončenie DDU je plné sankcií od developera. Okrem toho je cession príležitosťou na dosiahnutie zisku.

cons

Zjavnou nevýhodou je, žePredávajúci vyžaduje veľké množstvo dokumentácie. Okrem toho, väčšina dokumentov musí byť koordinovaná s bankou a developerom. Vývojár môže vyžadovať značný záujem o vydanie svojho súhlasu.

Pre kupujúceho sa cession môže premeniť na podvod,pretože DDU môže vývojár vylúčiť. Potom sa priradenie automaticky stáva neplatným. Aby ste sa nedali oklamať, budete musieť stráviť veľa času skúmaním a kontrolou dokumentácie. Často sa vyžaduje pomoc kvalifikovaných právnikov, čo zahŕňa určité materiálne náklady.

Priradenie bytu do novej budovy je process množstvom "úskalí". Ak sa chystáte nadobudnúť nehnuteľnosti týmto spôsobom, správnym krokom by bolo obrátiť sa na právnika, ktorý sa špecializuje na takéto transakcie.